La falta de notificación del fallecimiento del arrendatario al arrendador produce la improcedencia de la subrogación en el arrendamiento de la vivienda de los contratos conforme a la Ley de 1964.

alquilerSegún la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que, en aplicación del artículo 16.3 LAU 1994 en relación a contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, la STS de 3 de abril de 2009 [RC 1200/2004 ] argumentó, para resolver sobre la naturaleza común o privativa de los arrendamientos de vivienda suscritos bajo la vigencia LAU 1964, constante la sociedad de gananciales, la necesidad de cumplir los requerimientos formales previstos en el artículo 16.3, LAU 1964.

Así declara «para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2.ª LAU ».

Posteriormente la sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 2011 , hizo suyos estos argumentos y declaró la extinción de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que, estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento.

En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994, no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación.

Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio.

En MAP & Asociados somos expertos en asuntos legales relacionados con la vivienda, como la reclamación de plusvalías municipales para casos de ventas en pérdidas.

 

Conoce las rebajas en Sucesiones

Antes de liquidar una herencia, cada heredero debe pagar el Impuesto a las Sucesiones. Como se trata de una tasa autonómica, los descuentos y detalles de pago quedan librados a cada comunidad.

Esta tasa es obligatoria y es un tributo que grava el aumento patrimonial obtenido por personas físicas de lo recibido en una herencia.

Sin embargo, hay una tendencia en rebajar este impuesto, incluso en distritos que se resistían. Aquí va un punteo rápido de algunos:

Cataluña

Por ejemplo, Cataluña amplió el límite de reducción para la transmisión de la vivienda habitual del causante. Estos es: si se hereda la vivienda habitual del padre / madre o hijo / hija, valorada en menos de 500 mil euros, no pagas Sucesiones.

Asimismo, el conseller de Economía catalán, Antoni Castells, anunció que en diciembre desaparecerá el pago del impuesto de Sucesiones en herencias entre parientes de primer y segundo grado, es decir, de padres a hijos y entre cónyuges, que son los casos más numerosos.

Madrid

Fue la pionera en esto de rebajar el impuesto. Suprimió el de Donaciones dentro del ámbito familiar: padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho.

Los hijos menores de 21 años que hereden también están exentos de pagar.

Castilla-León, Cantabria, Valencia, La Rioja y Baleares

Allí también se bregó por reducir el impuesto. Los cónyuges, ascendientes y descendientes mayores de 21 años prácticamente no pagan este impuesto.

¿Tengo que pagar?

El tributo es obligatorio

El tributo es obligatorio

Si eres heredero, tienes un plazo de seis meses contados desde el día del fallecimiento del causante o desde el día en que adquiera firmeza la declaración de fallecimiento.

Si el fallecido residía en España debes acudir a la oficina competente de la Comunidad Autónoma del lugar de su residencia habitual.

Te recomendamos acudir a tu asesor fiscal habitual. Mientras tanto, puedes leer la ley estatal que regula este tema.

Cesión de Trabajadores

La necesidad temporal de mano de obra en la empresa, ha supuesto y puede suponer un problema.

Tradicionalmente en España y sobre todo en algunas actividades como la construcción, como consecuencia de la mentalidad existente, se producía una cesión o traspase de trabajadores desde la entidad contratante hasta aquélla en la que realmente prestaban sus servicios.
A la hora de asumir responsabilidades de los hechos acontecidos, no se asumía con claridad la responsabilidad imputable a cada una de las partes, por ello esta práctica quedó penalizada.

En respuesta a la continuidad de la necesidad temporal de esos trabajadores, fue publicada la Ley 14/1994 de 1 de junio por la que se regulan las empresas de Trabajo Temporal que son aquellas, facultadas por la autoridad para el ejercicio de esa actividad de puesta a disposición de trabajadores a terceros.
Para la concesión de esa autorización se exigen unos requisitos que garanticen el cumplimiento de las obligaciones como empleador, en materia de cumplimiento de obligaciones, en materia de formación, en materia de prevención de riesgos laborales.

En relación con lo anterior y según lo dispuesto en el artículo 43 del Estatuto de los Trabajadores, “La contratación de trabajadores para cederlos temporalmente a otra empresa sólo podrá efectuarse a través de empresas de trabajo temporal debidamente autorizadas en los términos que legalmente se establezcan”

Existe una figura concebida en el regulamiento español y es el de la subcontrata. Pese a ser muy utilizado y en ocasiones confundido con la cesión de trabajadores, su funcionamiento es completamente diferente. El trabajador contratado desempeña actividad profesional para la propia empresa que ha firmado la prestación subcontratada de un determinado servicio con la empresa principal.

Una última figura, es el contrato para la realización de obra o servicio determinado. Este contrato, regulado en el artículo 15.a del RD 1/1995 de 24 de marzo del Estatuto de los Trabajadores y se prevé para el desempeño de trabajos para “… la realización de una obra o servicio determinados, con autonomía y sustantividad propia dentro de la actividad de la empresa y…de duración incierta…”.

Con estas tres posibilidades, a la hora de plantearse una contratación de personal para la realización de determinados trabajos y cubrir una necesidad existente en la empresa, debemos realizar un análisis del coste que tendría la contratación propia de la empresa, considerando que ese trabajador puede llegar a ser considerado personal fijo si no está debidamente acreditada la contratación, la subcontratación del servicio con otra empresa con personal propio (asumimos menos obligaciones) o la inclusión temporal en la empresa de personal de ett.

Si te encuentras en una situación como esta, en MAP y Asociados estaremos encantados de ayudarte y ofrecerte la mejor solución que mejor se adapte a tus necesidades.

Cinco tips para conseguir financiación

¿Necesitas dinero para conseguirte un coche, pagar una cuota de un  viaje o comprar insumos para montar tu emprendimiento? Pues hay varias opciones de financiación para considerar.

Primero deberás definir qué tipo de ayuda financiera necesitas. No es lo mismo un crédito que un préstamo. Habíamos hablado en este blog sobre esta diferencia, en relación con las viviendas.

En general, los bancos tienen demasiados requisitos y cobran altos intereses para cederte dinero.

En este contexto, una vez definido el tipo de ayuda que requieres, tendrás que revisar tu situación crediticia (es lo que evaluará el banco). ¿Tienes trabajo? ¿Cuál es tu salario? ¿Tienes solicitud de préstamos en otra entidad? ¿Apareces como moroso o deudor? Huelga recordar la dificultad que supone estar en listas de morosos a la hora de solicitar un préstamo. Si es tu caso, en MAP y Asociados podemos ayudarte a salir de estas listas.

Si no reúnes las condiciones o te resulta cara la tasa de interés ofrecida por la entidad, puedes volcarte a buscar el dinero en otra parte. Y ese el tercer tip: puedes acudir a otras fuentes financieras, como prestamistas privados, créditos de tu empresa –si eres un trabajador en relación de dependencia- e incluso utilizar el acumulado de una póliza de seguros (por ejemplo, si tienes un seguro de vida).

Todas estas variantes están más que bien explicadas en esta nota de la revista Consumer. Incluso, te advierten sobre las estafas.

El cuarto tip tiene que ver con otra variante que crece en tiempos de crisis: los préstamos preconcedidos. En general sirven para operaciones menos onerosas, como pagar un viaje o comprar un electrodoméstico. Aquí también te consultarán si tienes trabajo (para ver tu solvencia), si operas financieramente (por ejemplo, si tienes una cuenta corriente o caja de ahorros). Son créditos líquidos pero normalmente caros.

Está bien explicado en esta otra nota de Consumer.

El quinto tip vale para cualquier tipo de financiación: no realices operaciones cómo éstas por internet ni con personas que te inspiran desconfianza: si vas a solicitar un préstamo, olvídate del “depósito inicial para gastos administrativos” que suelen pedir los estafadores. Es una treta común, sobre todo en los créditos prendarios y adjudicación de planes para comprar automóviles.

Afectados por cláusulas suelo: consejos útiles

Muchos usuarios de bancos han sido afectados por las cláusulas suelo incluidas en los créditos hipotecarios. Se trata de una estrategia encubierta y abusiva que usan las entidades financieras para cobrar más dinero.

Si eres afectado por esta cláusula suelo, puedes accionar de dos modos: efectuar una reclamación extrajudicial colectiva o acudir directamente a tu abogado y presentar una demanda.

En el primer caso, se trata de reclamaciones extrajudiciales colectivas, que agrupan a varios afectados. Es una acción previa a la presentación de demandas.

La Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Seguros y Productos financieros (Adicae) lleva adelante una reclamación colectiva contra distintos bancos. Aquí te puedes enterar de los casos colectivos.

Asimismo, en este sitio te puedes enterar qué entidades han accedidobajar o negociar los suelos en casos individuales, con lo que te servirá como antecedente para interponer una demanda judicial por tu cuenta, si no estás interesado en un reclamo extrajudicial.

Por otro lado, si quieres leer sentencias judiciales, medidas cautelares y detalles sobre casos parecidos de demandas de usuarios por clips, swaps y cláusulas suelo, en la web de la Asociación de Minoristas Afectados por Permutas y Derivados Financieros (Asuapedefin) encontrarás más información.

Por último, recuerda que este tipo de herramientas financieras son cláusulas abusivas, que no pueden estar presentes en un contrato como el que firmas con el banco. Te ampara la ley general de Defensa de los Consumidores (RDL 1/2007 de 16 de noviembre).

Baja por enfermedad: ¿puedes trasladar las vacaciones?

Parece que sí, según lo entendió la justicia comunitaria.

Un fallo de la Corte de la Unión Europea dictaminó que un trabajador que se ausenta por incapacidad temporal puede reclamar y tomarse luego, cuando retorna al trabajo, las vacaciones que le correspondan, aunque su empleador haya decidido que no debe tomarlas en ese momento.

Así lo señala una sentencia del Tribunal de Justicia de Sala Primera de la UE, en la que se resuelve que un trabajador puede tomarse los días libres remunerados que le correspondían luego de haber estado de baja temporal por un accidente de trabajo.

Los jueces comunitarios resolvieron así una demanda que interpuso un trabajador contra su empleador, Madrid Movilidad. La empresa se había negado brindar al empleado los días libres que tenía acumulados para el período que él había solicitado (noviembre).

La compañía había dispuesto que las vacaciones estivales fueran entre el 16 de julio y el 14 de agosto. En esas fechas, coincidió que el trabajador estuvo de baja médica por un accidente laboral. Por esta razón, el demandante había solicitado pasar sus días libres entre noviembre y diciembre, pero la compañía se negó.

El Tribunal de Justicia asegura en su sentencia: “todos los trabajadores disponen de un período de, al menos, cuatro semanas de vacaciones anuales retribuidas” pero observa que si el empleado no desea hacer coincidir baja temporal con vacaciones puede solicitar otro período distinto de receso, aunque caiga fuera de las fechas establecidas por la empresa.

Contacte con nuestro equipo de expertos y transládele sus custiones sobre custiones laborales.

Cómo evitar el fraude en alquileres por internet

La asociación Facua-Consumidores en acción ha denunciado una serie de intentos de estafa que circula en avisos clasificados en distintos portales de internet.

Según la denuncia, se promete engañosamente el alquiler de una vivienda y se exige el pago adelantado, antes de visitar el piso.

El fraude se realiza de manera online, ya que los estafadores presentan precios muy atractivos y sólo ofrecen como contacto una casilla de correo electrónico.

El fraude consiste en exigir el pago adelantado o envío de remesa de dinero. “Sin embargo, la empresa que mencionan no ofrece dicho servicio ni los anunciantes son propietarios de la vivienda, siendo los propios estafadores los que recibirían directamente las cantidades exigidas”, explica Facua en un comunicado.

Para evitar este tipo de fraude, los especialistas recomiendan:

• No enviar dinero adelantado sin antes tomar contacto personalmente con el supuesto propietario: pedirle dirección, teléfono y móvil.

• Visitar, en lo posible, el inmueble a arrendar.

• Consultar los datos del inmueble en el Registro de la Propiedad y cotejarlos con quienes dicen ser los dueños.

• Evitar envío de remesas: es preferible hacer una transferencia bancaria, puesto que las entidades financieras dan un plazo para revocarlas.

Si tienes alguna duda para verificar los datos del inmueble o del propietario, siempre es preferible asesorarte. También, puedes consultar a tu abogado antes de firmar el contrato de alquiler. En MAP y Asociados podemos ayudarte ante cualquier tipo de fraude, como el de la manipulación del IRPH.

Cómo calcular la pensión alimenticia tras un divorcio

Desde que se instauró en nuestro país el divorcio express, las controversias judiciales tras una separación o divorcio se han centrado en cómo calcular la cuota de alimentos que percibirán los hijos menores.

En general, la pensión por alimentos “puede alcanzar hasta el 30% de los ingresos del progenitor que deba pagarla”, refiere un artículo de la revista Consumer.

El juez determina, en función de tu salario, trabajo y demás cuestiones, la cuantía de la pensión, que incluirá gastos de alimentos, vivienda, vestimenta, escolaridad, entre otros.

Te recomendamos consultar a un abogado especializado un con tu caso específico.

¿Qué pasa con las pensiones en caso de custodia compartida?

En líneas generales, se pretende que las padres separados se hagan cargo del 50 por ciento de los gastos de los hijos.

¿Qué pasa si mi ex no paga la pensión?

Te has separado y el juez ha determinado que tu ex se haga cargo de la pensión de los niños. Resulta que él (o ella) no paga(n). ¿Qué haces?

Puedes acudir al Estado. Con la reforma de la ley de divorcio se creó el Fondo de Garantía de Impago de Pensiones Alimenticias: si un progenitor no paga el alimento como ordenó el juez, el Estado se hace cargo de estos gastos.

Esa ayuda es de 100 euros mensuales por hijo durante un tiempo máximo de 18 meses. Sólo te la darán cuando haya una constancia del juzgado de familia que demuestra que tu ex no ha pagado y tú has agotado la vía de ejecución.

Recuerdale a tu ex: dejar de pagar durante dos meses consecutivos está penado por la ley.

Por último, te dejamos unos links de asociaciones de padres divorciados o separados, como esta de Asturias, o esta Federación, que nuclea a muchas asociaciones de mujeres. Todas estas ONG dan mucha información sobre estas temáticas y además, en algunos casos, organizan actividades de contención.

Compatibilidad de la pensión de jubilación con el alta de autónomos.

pensión Como norma general el disfrute de la pensión es incompatible con cualquier trabajo por cuenta propia o ajena.

Como excepciones, la pensión de jubilación será compatible con la realización de:

Trabajos a tiempo parcial en los términos establecidos para la modalidad de la jubilación flexible. El importe de la pensión de jubilación se reducirá en proporción inversa a la reducción aplicable a la jornada de trabajo.

Trabajos por cuenta propia, cuyos ingresos anuales totales no superen el salario mínimo interprofesional (SMI), en cómputo anual.

Cualquier trabajo por cuenta propia o ajena del pensionista, siempre que se haya accedido a la pensión a la edad reglamentaria (sin bonificaciones o anticipaciones de la edad) y el porcentaje aplicable a la respectiva base reguladora a efectos de determinar la cuantía de la pensión alcance el 100%.

Es muy importante señalar que el pensionista deberá comunicar a la entidad gestora que va a iniciar la actividad laboral.

La pensión de jubilación es compatible con la titularidad de un negocio y con las funciones inherentes a dicha titularidad.

El titular de un negocio puede realizar cualquier función conveniente o necesaria para la consecución de sus fines, si bien lo habitual es que utilice el concurso de otras personas, bien porque no pueda, bien porque no quiera actuar personalmente, pues la titularidad de un negocio o empresa no exige del empresario desarrollar una actividad empresarial directa y personalmente, sino que basta con que esta se realice en su nombre, es decir, de tal forma que se le atribuyen las relaciones jurídicas con terceros que se generen y todos los derechos y obligaciones que se produzcan, asumiendo el titular el riesgo y ventura del negocio.

Sin embargo, todo lo que suponga gestión, administración y dirección ordinaria de la empresa debe reputarse actividad incompatible con la pensión de jubilación, tanto para el empresario individual como para el empresario de hecho de una sociedad mercantil capitalista, pues dará lugar al alta en el sistema de la Seguridad Social pudiéndose citar, a título de ejemplo, la firma de contratos en general, de convenios colectivos, representación en juicios y fuera de él de la empresa, firma de avales…

Si tiene culaquier duda con respecto a esta materia, consúltenos sin compromiso. Podemos asesorarle o darle servicios de manera gratuita, como por ejemplo, la constitución de sociedades.

 

Sugerencias para registrar tu marca

Si lanzas una empresa, un microemprendimiento, una pyme o simplemente eres autónomo pero quieres patentar un producto o servicio hay algunas herramientas y consejos que pueden servirte.

Registrar una marca o patente sirve, por ejemplo, para solicitar un nombre comercial para tu pyme, para patentar una invención, para proteger una fórmula química o biológica, para resguardar un aparato, una máquina o herramienta. Se utiliza también para proteger servicios. Aquí puedes ver la clasificación.

Una herramienta que puede serte de utilidad es un centro virtual de apoyo a la pyme, recientemente lanzado por el Gobierno. El portal está enfocado en brindar asistencia e información a las pequeñas y medianas empresas sobre la protección de su propiedad industrial.

Por otro lado, ya puedes registrar una invención por internet y obtener un descuento: la Oficina Española de Patentes y Marcas permite hacer el trámite de las solicitudes de patente de invención y de modelo de utilidad mediante internet, con un software que se descarga de su web. Eso sí, debes tener un DNI electrónico u otro certificado que permita certificar la firma electrónica.

De cualquier manera, para cerciorarte de que llevas todos los papeles requeridos, puedes consultar a un abogado o asesor experto en la materia.

Miguel Ángel Pérez Villegas


Miguel Ángel Pérez es Abogado en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Graduado Social en ejercicio del Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Madrid, y Técnico Superior en Prevención de Riesgos Laborales en la especialidad de Seguridad en el Trabajo.

Como Director del despacho MAP & ASOCIADOS, asesora a empresas, particulares, e instituciones, ya que cuenta con una amplia experiencia en el Derecho Civil, Laboral, Mercantil y Fiscal, a la vez que en todo lo relativo a Tráfico y Responsabilidad Civil, así como en el ámbito societario, financiero y del mercado de valores. Interviene en fusiones, adquisiciones, y financiación de proyectos, aconsejando a la par en planificaciones fiscales. Además media en el asesoramiento y constitución de sociedades deportivas, así como de clubes tanto elementales como básicos de ámbito deportivo.

Miguel Ángel Pérez desde MAP & ASOCIADOS, pone al servicio de sus clientes la experiencia y capacidad de los profesionales que componen su plantilla (Abogados, Graduados Sociales, Economistas, etc.), proporcionando un trato meticuloso tanto en el área dedicada a la Empresa en lo relativo a la consultoría fiscal, laboral, contable, etc. así como en el ámbito jurídico en cualquiera de las Áreas del Derecho, contando con expertos Economistas y Abogados colegiados.

Escribe tu email para recibir nuestras próximas novedades.

Etiquetas

Articulos por meses