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Para la justicia, alquilar un depósito como vivienda es legal

Como especialistas en derecho bancario y de la vivienda, podemos ayudarte ante cualquier necesidad en estas áreas, como por ejemplo la reclamación por manipulación del IRPH. En este post te presentamos el caso de un alquiler un tanto peculiar.

Se sabe de muchos casos de comunidades, consorcios o edificios se ponen en alquiler habitaciones, anexos y superficies que, en principio, estaban destinados a depósito o guardamuebles.

En un fallo de 2009, la Justicia entendió que alquilar este trastero o habitación no constituía una violación legal por parte de una comunidad o consorcio.

El Tribunal Supremo de Madrid, Sala Civil, entendió que no había razones para hacer lugar al pedido de una mujer que había demandado a una comunidad de propietarios de Majadahonda.

La demandante llevó a juicio al consorcio de propietarios porque estos permitieron que se alquilara a terceros los trasteros o habitaciones anejas a las viviendas.

La demandante había argumentado que esta renta del trastero violaba la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil.

El párrafo primero del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “al propietario y al ocupante del piso no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Sin embargo, el juez entendió que “el arrendamiento de los cuartos trasteros como viviendas o apartamentos independientes a terceras personas para que residan en los mismos, no puede considerarse, como pretende la apelante, que haya sido permitido por la comunidad, y menos que con esta actividad se respeten las normas de convivencia indispensables para la buena marcha de la misma, como terminantemente expresa el citado acuerdo”.

Al margen de esta sentencia, te recomendamos ir al Registro Catastral o de la Propiedad cuando vayas a rentar un inmueble. Además, leer bien el contrato de alquiler que firmas, sobre todo si la habitación o casa que vas a rentar forma parte de un consorcio. Si eres propietario, te aconsejamos leer la Ley de Propiedad Horizontal, para evitar trastornos judiciales.

Cómo evitar el fraude en alquileres por internet

La asociación Facua-Consumidores en acción ha denunciado una serie de intentos de estafa que circula en avisos clasificados en distintos portales de internet.

Según la denuncia, se promete engañosamente el alquiler de una vivienda y se exige el pago adelantado, antes de visitar el piso.

El fraude se realiza de manera online, ya que los estafadores presentan precios muy atractivos y sólo ofrecen como contacto una casilla de correo electrónico.

El fraude consiste en exigir el pago adelantado o envío de remesa de dinero. “Sin embargo, la empresa que mencionan no ofrece dicho servicio ni los anunciantes son propietarios de la vivienda, siendo los propios estafadores los que recibirían directamente las cantidades exigidas”, explica Facua en un comunicado.

Para evitar este tipo de fraude, los especialistas recomiendan:

• No enviar dinero adelantado sin antes tomar contacto personalmente con el supuesto propietario: pedirle dirección, teléfono y móvil.

• Visitar, en lo posible, el inmueble a arrendar.

• Consultar los datos del inmueble en el Registro de la Propiedad y cotejarlos con quienes dicen ser los dueños.

• Evitar envío de remesas: es preferible hacer una transferencia bancaria, puesto que las entidades financieras dan un plazo para revocarlas.

Si tienes alguna duda para verificar los datos del inmueble o del propietario, siempre es preferible asesorarte. También, puedes consultar a tu abogado antes de firmar el contrato de alquiler. En MAP y Asociados podemos ayudarte ante cualquier tipo de fraude, como el de la manipulación del IRPH.

Reclamación por inclusión en lista de morosos

Según la Memoria de la Agencia de Protección de Datos (AEPD), en los últimos años han crecido las denuncias por inclusión indebida en ficheros de morosidad y en listas de morosos. En otras palabras: tú quieres pedir un crédito y el banco te dice que no porque apareces en Asnef o en RAI, dos registros que llevan listados de ciudadanos que, por ejemplo, han dejado de pagar un servicio de telecomunicaciones y, entonces, figuran como morosos.

Muchas denuncias incriminan a empresas del rubro telecomunicaciones (telefonía móvil, servicio de conexión a Internet, por ejemplo), ya que no dan la información adecuada y el usuario, sin saberlo, pasa a integrar un listado negro. Si sales allí y te pilla el banco, probablemente no te den una extensión de hipoteca ni un préstamo.

Hay otros registros de morosos: estar en las listas implica tener determinado riesgo comercial, razón por la cual podrían negarte, por ejemplo, un crédito prendario.

¿Cómo me entero si estoy en los listados?

Los acreedores están obligados de informar a los deudores sobre el impago y que, en caso de continuar la deuda, sus datos podrían ser incluidos en un fichero de morosos

Esta obligación corresponde al responsable del fichero y debe realizarse en el plazo máximo de 30 días a contar desde dicha inclusión, informando al afectado de su derecho a recabar información sobre los datos recogidos en el fichero.

Me figura una deuda de hace nueve años. ¿Debo pagarla?

No. El dato registrado (un impago por ejemplo) no puede tener más de seis años de antigüedad, a partir de la fecha de inclusión del dato en el registro.

¡Aparezco en un listado y ya pagué la deuda!

Comunícate con el registro en el que apareces (por ejemplo, Asnef), te pedirán tu DNI y comprobantes de pago de la deuda registrada.

Si desconoces quién te ha metido en el registro de morosos, pide los datos del responsable del fichero en la Agencia Española de Protección de Datos.

El titular del fichero tiene 10 días para responder sobre tu solicitud de baja. Si no la recibes, reclama en la Agencia: puedes llegar a percibir una indemnización.

Estás amparado por la Ley de protección de datos personales. Si no estás de acuerdo con la inclusión en cualquier fichero de morosos, contacta con nosotros.

Deducciones de IRPF según cada región

¿Sabías que además la deducción por maternidad y el cobro del paro hay otras maneras de recuperar parte de lo que pagas como impuesto?

Sí, en efecto, cuando pagas IRPF puedes deducir varios ítems, no sólo, por ejemplo, la indemnización por despido por un ERE.

En Aragón, por ejemplo, puedes descontar 600 euros del IRPF si tramitas la adopción internacional o si efectúas una donación a una entidad ecológica (en este caso, se descuenta 15% de lo que pagas como base imponible).

En Asturias te deducen 300 euros si constituyes una familia monoparental. En Islas Baleares tienes una deducción de hasta 1500 euros por gastos de determinados estudios cursados por descendientes menores de 25 años fuera de la isla de residencia.

Cataluña descuenta del pago de tu IRPF entre 150 y 300 euros a los contribuyentes que quedan viudos. Galicia te deduce hasta un 30% de lo que deberías abonar si instalas Internet en tu hogar.

Te recomendamos indagar bien en tu ayuntamiento para conocer todos los beneficios fiscales que puedes obtener en tu localidad. Y hablando de ayuntamientos, si has vendido una vivienda con pérdidas en los últimos cuatro años, te recordamos la posibidad de reclamar la plusvalía municipal para ventas en pérdidas.

Gastos deducibles de tu alquiler

Si alquilas o estás pensando en alquilar una vivienda, conviene que conozcas qué gastos y tasas puedes deducir del pago de alquiler.

En efecto, en la declaración de renta se puede descontar un 3% del 60% del valor total del inmueble por desgaste.

¿Qué más puedo desgravar?

Los gastos de conservación de la vivienda, por ejemplo, el seguro de hogar, la revisión de caldera. En algunos casos, algunos gastos de mantenimiento de la propiedad.

Puedes descontar, además, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y erogaciones que hagas para mejorar la vivienda, como la reforma de la cocina, la instalación de aire acondicionado. En este caso, corresponde desgravar un 10% del gasto total.

Si eres joven (hasta 30 años), hay beneficios para alquilar, según la región donde vivas.

Por otro lado, existen descuentos aplicados según la comunidad autónoma. Aquí puedes chequear la tuya.

Si tienes dudas sobre qué gastos debe hacerse cargo el arrendador y cuáles el inquilino, puedes leer la ley de Arrendamientos urbanos. También puedes contactar con MAP & Asociados, y resolveremos tus dudas y te asesoraremos sobre cualquier aspecto relacionado con la vivienda, como por ejemplo, la reclamación de plusvalías municipales vendiendo por debajo del valor de compra.

Beneficios fiscales para pymes y autónomos

Acaba de ingresar al Congreso una proposición de ley para reducir la morosidad en empresas medianas y pequeñas y también en los autónomos. La idea es compensar con incentivos fiscales y otras medidas a las pymes y ciudadanos autónomos para que paguen regularmente al fisco.

La proposición de ley prevé:

Aumentar los incentivos fiscales al ampliar las pymes alcanzadas: esto es, modificar el artículo 108 del impuesto a Sociedades y ampliar el concepto de “empresa reducida”: serán beneficiadas las compañías cuya cifra de negocios neta en el período fiscal anterior llegue a los 12 millones de euros (en la actualidad son 8).

Dar más plazo a autónomos y pymes para pagar IVA: los contribuyentes podrán retrasar el pago del IVA de las facturas pendientes hasta que éstas sean efectivamente cobradas, tal y como se ha permitido expresamente en la nueva redacción de la Directiva 2006/112/CE relativa al sistema común del IVA, en su última actualización del pasado 13 de julio. “el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos”, dice la proposición.

-Finalmente, como medida adicional mes, la nueva línea de crédito ICO-morosidad Entes Locales prevista en la disposición adicional cuarta de la Ley 15/2010, de 5 de julio, con el fin de facilitar que el Instituto de Crédito Oficial otorgue liquidez a las empresas y a los autónomos con créditos pendientes con las Entidades Locales.

Generar una línea más de crédito ICO: la propuesta prevé que en un mes (si es sancionada la norma) se instrumente una nueva línea crediticia ICO-morosidad Entes Locales, prevista en la Ley 15/2010, de 5 de julio.

Esta propuesta tiene vigencia para ser tratada por el Congreso hasta el 30/10. Si quieres conocer los detalles, puedes pinchar aquí.

Haga llegar sus dudas a nuestros asesores fiscales.

Estafas financieras, informáticas y de alquileres

La estafa es un tipo de delito que bien puede ser ejecutado de manera telemática (estafas informáticas, hurto de identidad, de datos) como personalmente, como fue este caso que publicó el diario El País.

Hace unos días, la empresa de seguridad informática Symantec dio a conocer la estadística sobre estafas informáticas que hizo a partir de un relevamiento en distintos países. China resultó la nación con más casos de estafas online. De los 7000 encuestados en los 14 países, la compañía observó que el 59% de los españoles fue víctima de algún tipo de delito informático, como la estafa, el fraude o el robo de identidad.

Una de las estafas frecuentes en esta época sucede con los alquileres de apartamentos o casas de veraneo. En general, son locaciones que aparecen en Internet y se ofertan con precios muy económicos respecto del mercado. Se concentran en propiedades o pisos fuera de España o en regiones menos accesibles. Suele haber un teléfono móvil como contacto y para captar la atención ofrecen fotos. El engaño comienza cuando el supuesto dueño pide el pago adelantado antes de mostrar la propiedad para luego enviar las llaves; las excusas son infinitas (que no está disponible para mostrar el piso, que el piso está en refacción, que él –el propietario- está fuera del país en ese momento). De esta manera, consiguen dinero mediante giro postal o transferencia bancaria. El piso en cuestión no es de ese dueño y la sorpresa para el engañado aparece cuando arriba al lugar de veraneo.

Si sospechas o crees que has sido estafado, puedes entablar una demanda.

En caso de estafas financieras (por swap, hipotecas, créditos), es útil también generar una demanda colectiva, donde un grupo de afectados se une para demandar a la entidad bancaria, por ejemplo. Consulta a nuestros abogados para que te asesoren en este tipo de engaños.

Beneficios y ayudas a familias numerosas

¿Tienes más de tres niños? ¿Te preocupa cómo pagar su educación, alimentos y demás necesidades básicas?

Conoce algunas ayudas destinadas para ti.

La legislación española reconoce que las familias compuestas por más de tres hijos, sean tuyos y de tu pareja o tuyos de una pareja anterior, por ejemplo.

La ley también incluye en su protección a una familia que tenga dos o más hijos si uno o más de ellos tienen algún grado de discapacidad.

El reconocimiento como familia numerosa es competencia de cada comunidad autónoma. Por esta razón, acude a tu ayuntamiento para consultar sobre becas, pases sin costo para transporte y otras ayudas que pueden servirte.

Los impuestos también se reducen. Por ejemplo, la Comunidad de Santander puede expedirte una bonificación del IBI por familia numerosa.

En el caso de Madrid, la Comunidad de Madrid establece una deducción anual del impuesto a la renta de 900 euros a partir del tercer hijo.

En Navarra, por ejemplo, acaban de anunciar que las familias numerosas no sólo mantendrán la subvención directa a la compra y alquiler de vivienda protegida, sino que sumarán una bonificación del 3% para las numerosas general (hasta cuatro hijos) y del 6% para las de régimen especial (más de cinco niños). Navarra concede unas ayudas “que figuran en el Decreto Foral 119/1992 y que se abonan mediante un sistema de pagos anticipados, es decir, al inicio del proceso de pago de la vivienda”, indica la agencia Europa Press.

Para el transporte, las familias numerosas pueden adquirir sus billetes de RENFE (incluso en Internet) y con el descuento legal que les corresponde (20% o 50%).

Becas escolares, para comedor, libros y admisión en centros: los niños de familias numerosas tienen preferencia al presentarse en las convocatorias para recibir libros escolares o entrar en centros educativos.

Prestación por hijo: en Barcelona, por ejemplo, puedes solicitar una prestación económica de carácter universal por niño a cargo: es para las familias con niños menores de tres años y a las familias numerosas o monoparentales con niños menores de seis años. Es compatible con otras ayudas y no depende de tu nivel de renta. Aquí puedes descargar la solicitud.

Puedes obtener descuentos si te afilias a la red de la Federación de  Familias Numerosas.

Si quieres saber más o te han negado una ayuda de familia numerosa, consulta a nuestros asesores. Además, también podemos ayudarte en el ámbito jurídico, con asuntos como, por ejemplo, la reclamación de acciones bancarias preferentes.

Alquiler con opción a compra: lo que necesitas saber

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una opción interesante para España. Consiste en el alquiler del bien por un plazo de tiempo determinado, a cambio del pago de una cuota periódica. Por ejemplo, un automóvil o una casa.

En este sentido, ¿qué tipo de viviendas puedes adquirir?

Es viable tanto para las de protección oficial como las sin protección. Para consultar los planes de vivienda de protección, puedes visitar la Sociedad Pública de Alquiler

No obstante, el principal escollo de este tipo de operación financiera es la fiscalidad.

¿Qué impuestos debo pagar?

Si tú quieres comprar una vivienda mediante el sistema leasing, pagarás un IVA del 8%. Hasta el año pasado se pagaba 16%. El IVA se devenga a medida que se van venciendo las cuotas.

Este alquiler con opción a compra puedes incluirlo en la declaración de IRPF: en este caso, tú puedes deducirlo, hasta el momento de la compra, siempre y cuando en el contrato figure que podrás optar por comprar en un plazo determinado y con el precio de compra del inmueble arrendado.

Este tipo de arrendamiento está regulado por las leyes de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, Ley 26/1988, de 29 de julio, y del Impuesto de Sociedades, Ley 43/1995, de 27 de diciembre.

Es importante:

En el contrato debe quedar claro qué parte de la cuota que pagas de alquiler corresponde a la recuperación del bien (por parte del arrendador) y qué parte es impositiva.

Debe constar el precio de la futura compraventa y el plazo que tienes si quieres ejecutar la compra.

Debe especificar cuántos años debes estar alquilando hasta ejercer el derecho a compra.

Decir quién corre con gastos si hay que hacer reformas o remodelaciones.

Y por último, a la hora de formalizar la hipoteca, presta atención a posibles abusos como la manipulación del índice IRPH.

Si tienes dudas fiscales o jurídicas sobre el alquiler con opción a compra, consulta a nuestros asesores.

Cómo cobrar deudas pequeñas

Si tienes que cobrar una deuda -de menos de 3000 euros-, puedes hacerlo de manera sencilla, rápida y prácticamente sin pasar por un proceso burocrático.

Se trata de algo sencillo, que puedes hacer tú mismo, ante un juez de primera instancia.

Te puede servir, por ejemplo, para reclamar el pago de un trabajo que has hecho para alguien o para una comunidad de propietarios (por ejemplo, un trabajo de albañilería, plomería, refacciones, un diseño o plano, un trabajo profesional).

Eso sí, debes tener documentación (facturas, contratos, presupuestos) que respalde tu reclamo.

Se trata de un paso sencillo, ya que no necesitas presentar una demanda, sino simplemente presentar este formulario ante el juez correspondiente al domicilio del deudor. A esto se le llama un procedimiento monitorio.

Si la deuda es menor a 3000 euros, el juicio será un proceso ordinario. Es decir, habrá que presentar luego una demanda. Aquí te conviene acudir a tu abogado para asesorarte, puesto que él deberá firmar el escrito.

Si es de menos de 900 euros, la Justicia te citará a ti y a tu deudor a comparecer. Se le conoce como juicio verbal.

Miguel Ángel Pérez Villegas


Miguel Ángel Pérez es Abogado en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Graduado Social en ejercicio del Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Madrid, y Técnico Superior en Prevención de Riesgos Laborales en la especialidad de Seguridad en el Trabajo.

Como Director del despacho MAP & ASOCIADOS, asesora a empresas, particulares, e instituciones, ya que cuenta con una amplia experiencia en el Derecho Civil, Laboral, Mercantil y Fiscal, a la vez que en todo lo relativo a Tráfico y Responsabilidad Civil, así como en el ámbito societario, financiero y del mercado de valores. Interviene en fusiones, adquisiciones, y financiación de proyectos, aconsejando a la par en planificaciones fiscales. Además media en el asesoramiento y constitución de sociedades deportivas, así como de clubes tanto elementales como básicos de ámbito deportivo.

Miguel Ángel Pérez desde MAP & ASOCIADOS, pone al servicio de sus clientes la experiencia y capacidad de los profesionales que componen su plantilla (Abogados, Graduados Sociales, Economistas, etc.), proporcionando un trato meticuloso tanto en el área dedicada a la Empresa en lo relativo a la consultoría fiscal, laboral, contable, etc. así como en el ámbito jurídico en cualquiera de las Áreas del Derecho, contando con expertos Economistas y Abogados colegiados.
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