escrituras

Para la justicia, alquilar un depósito como vivienda es legal

Como especialistas en derecho bancario y de la vivienda, podemos ayudarte ante cualquier necesidad en estas áreas, como por ejemplo la reclamación por manipulación del IRPH. En este post te presentamos el caso de un alquiler un tanto peculiar.

Se sabe de muchos casos de comunidades, consorcios o edificios se ponen en alquiler habitaciones, anexos y superficies que, en principio, estaban destinados a depósito o guardamuebles.

En un fallo de 2009, la Justicia entendió que alquilar este trastero o habitación no constituía una violación legal por parte de una comunidad o consorcio.

El Tribunal Supremo de Madrid, Sala Civil, entendió que no había razones para hacer lugar al pedido de una mujer que había demandado a una comunidad de propietarios de Majadahonda.

La demandante llevó a juicio al consorcio de propietarios porque estos permitieron que se alquilara a terceros los trasteros o habitaciones anejas a las viviendas.

La demandante había argumentado que esta renta del trastero violaba la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil.

El párrafo primero del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “al propietario y al ocupante del piso no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Sin embargo, el juez entendió que “el arrendamiento de los cuartos trasteros como viviendas o apartamentos independientes a terceras personas para que residan en los mismos, no puede considerarse, como pretende la apelante, que haya sido permitido por la comunidad, y menos que con esta actividad se respeten las normas de convivencia indispensables para la buena marcha de la misma, como terminantemente expresa el citado acuerdo”.

Al margen de esta sentencia, te recomendamos ir al Registro Catastral o de la Propiedad cuando vayas a rentar un inmueble. Además, leer bien el contrato de alquiler que firmas, sobre todo si la habitación o casa que vas a rentar forma parte de un consorcio. Si eres propietario, te aconsejamos leer la Ley de Propiedad Horizontal, para evitar trastornos judiciales.

Hipotecas: qué hacer ante las cláusulas suelo

Muchas personas que están pagando hipotecas desconocen las cláusulas suelo. Cuando las descubren, pueden significar un dolor de cabeza.

Se trata de una herramienta que funciona, justamente, como un suelo o base, esto es, el porcentaje más bajo que este ciudadano hipotecado deberá pagar, independientemente de la cotización del Euribor.

Ocurre que, como muchas personas desconocen esta cláusula, los problemas comienzan cuando la tasa Euribor baja de manera importante, pero la cuota de la hipoteca no.

Varios clientes del sistema financiero, que tienen hipotecas, se han quejado por esta limitación, que en definitiva es un tipo de interés mínimo para su hipoteca.

Si es tu caso y ya estás inmerso en el pago de tu hipoteca, ¿qué debes hacer?

En principio, te sugerimos ir a la entidad o banco a negociar, para poder eliminarla o bajarla aún más.

Si el banco se niega y esa cláusula te perjudica en demasía, puedes cambiar el préstamo a otra entidad. Generalmente, es engorroso pero puedes pedir una subrogación y eliminar la cláusula.

La tercera instancia es acudir a la justicia. Aquí tienes bastante a tu favor: el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre), expresa claramente la exclusión de las cláusulas abusivas.

Textualmente, la reforma a la ley indica que “se prohíben las cláusulas contractuales que establezcan estas limitaciones y, en particular, la imposición de plazos de duración excesiva o las limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato”.

Si quieres asesorarte más sobre cláusulas abusivas y cómo puedes pedir un resarcimiento, puedes consultar con nuestros expertos de MAP sobre cláusulas suelo. También puedes acudir a las asociaciones de consumidores y usuarios.

Alivio fiscal para deudores hipotecarios

La Dirección General de Tributos emitió en 2009 dos consultas en las que aclara que las escrituras en que se recojan modificaciones del plazo de la hipoteca o que se refieran al tipo de interés, incluso si incluyen ambos cambios, no pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la versión de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Esta exención de AJD por modificar tales aspectos de la hipoteca está recogida en el artículo 9 de la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios en el caso de que «la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente».

También en 2009, el Gobierno de la Comunidad de Madrid anunció la bonificación del 100% en AJD para las modificaciones de escrituras sobre préstamos hipotecarios y líneas de crédito. En concreto, la bonificación se aplicará a las primeras copias de escrituras en las que se documente la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, siempre que éstos fueran concedidos para la vivienda habitual.

Consúltenos cualquier duda del ámbito fiscal.

Asesoría jurídica y fiscal en internet para empresas

Muchos trámites laborales, como nóminas, altas y bajas de empleados y variadas cuestiones jurídicas y contractuales que una empresa necesita, ahora se pueden gestionar con un asesor de primera línea sin mediar más que el ordenador y la conexión a internet.

No dude en contactar con nosotros por teléfono o email. Si estamos fuera de nuestro horario, le contactaremos nosotros a la mayor brevedad posible.

MAP&Asociados es una de las mejores asesorías de Madrid.

Deducción por inversión en vivienda habitual

Desde enero 2011 estará vigente un descuento en el pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si inviertes en tu hogar.

¿Para quiénes?

Contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Es un régimen más estricto que el que se venía aplicando. Es decir, si tú comienzas a pagar, por ejemplo, una ampliación de vivienda a partir de enero de 2011, ya entras en el nuevo régimen, que implica que sólo podrás descontar si tu base imponible es menos de 24.107,20 euros al año.

Si te pasas de esa base, no te aplican el descuento.

¿Cómo se aplica?

Hasta el momento, se trataba de una deducción por adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de vivienda habitual. Según la base imponible, podían descontarte hasta entre 9.000 y 12.000 euros.

Si tú durante 2010 tuviste una base imponible superior a 24.107,20 euros también puedes aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en tu declaración de renta 2010. Este nuevo régimen de descuento aplica sólo para la declaración de renta 2011.

Compré mi vivienda habitual en 2010, ¿qué régimen aplica?

En este caso, debes calcular la base imponible del ejercicio correspondiente a 2010. Por ejemplo, si tu base es 15.000 euros, tendrás la deducción de hasta 9.040 euros al año, que es más favorable que el descuento que habrá a partir de 2011.

¿No sabes calcular la base imponible? Consulta con nuestros asesores fiscales.

En el campo de la compra-venta de viviendas, también te podemos asesorar sobre las plusvalías municipales para ventas en pérdidas.

Alquiler con opción a compra: lo que necesitas saber

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una opción interesante para España. Consiste en el alquiler del bien por un plazo de tiempo determinado, a cambio del pago de una cuota periódica. Por ejemplo, un automóvil o una casa.

En este sentido, ¿qué tipo de viviendas puedes adquirir?

Es viable tanto para las de protección oficial como las sin protección. Para consultar los planes de vivienda de protección, puedes visitar la Sociedad Pública de Alquiler

No obstante, el principal escollo de este tipo de operación financiera es la fiscalidad.

¿Qué impuestos debo pagar?

Si tú quieres comprar una vivienda mediante el sistema leasing, pagarás un IVA del 8%. Hasta el año pasado se pagaba 16%. El IVA se devenga a medida que se van venciendo las cuotas.

Este alquiler con opción a compra puedes incluirlo en la declaración de IRPF: en este caso, tú puedes deducirlo, hasta el momento de la compra, siempre y cuando en el contrato figure que podrás optar por comprar en un plazo determinado y con el precio de compra del inmueble arrendado.

Este tipo de arrendamiento está regulado por las leyes de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, Ley 26/1988, de 29 de julio, y del Impuesto de Sociedades, Ley 43/1995, de 27 de diciembre.

Es importante:

En el contrato debe quedar claro qué parte de la cuota que pagas de alquiler corresponde a la recuperación del bien (por parte del arrendador) y qué parte es impositiva.

Debe constar el precio de la futura compraventa y el plazo que tienes si quieres ejecutar la compra.

Debe especificar cuántos años debes estar alquilando hasta ejercer el derecho a compra.

Decir quién corre con gastos si hay que hacer reformas o remodelaciones.

Y por último, a la hora de formalizar la hipoteca, presta atención a posibles abusos como la manipulación del índice IRPH.

Si tienes dudas fiscales o jurídicas sobre el alquiler con opción a compra, consulta a nuestros asesores.

Cómo cobrar deudas pequeñas

Si tienes que cobrar una deuda -de menos de 3000 euros-, puedes hacerlo de manera sencilla, rápida y prácticamente sin pasar por un proceso burocrático.

Se trata de algo sencillo, que puedes hacer tú mismo, ante un juez de primera instancia.

Te puede servir, por ejemplo, para reclamar el pago de un trabajo que has hecho para alguien o para una comunidad de propietarios (por ejemplo, un trabajo de albañilería, plomería, refacciones, un diseño o plano, un trabajo profesional).

Eso sí, debes tener documentación (facturas, contratos, presupuestos) que respalde tu reclamo.

Se trata de un paso sencillo, ya que no necesitas presentar una demanda, sino simplemente presentar este formulario ante el juez correspondiente al domicilio del deudor. A esto se le llama un procedimiento monitorio.

Si la deuda es menor a 3000 euros, el juicio será un proceso ordinario. Es decir, habrá que presentar luego una demanda. Aquí te conviene acudir a tu abogado para asesorarte, puesto que él deberá firmar el escrito.

Si es de menos de 900 euros, la Justicia te citará a ti y a tu deudor a comparecer. Se le conoce como juicio verbal.

Desahucio ¿qué pasa cuando compartes el alquiler?

Una orden de desahucio significa que debes dejar el inmueble, en general, porque no has pagado y el dueño de la vivienda quiere recuperar (o su dinero o el inmueble). Ahora, ¿qué pasa cuando alquilas con otra persona y comparten gastos?

Caso 1: el contrato de alquiler está a nombre de B y comparte el alquiler con A. B le paga mensualmente a A su parte de alquiler, y A se encarga de darle el dinero al dueño. Un día, A deja de pagar el alquiler. El dueño les reclama. B asegura “yo pagué” pero el dueño de la casa lo quiere fuera de allí. A escapa, nadie lo encuentra. Llega la orden de desahucio…y está a nombre B. Porque, claro, en el contrato figura sólo B.

Si es tu caso, será difícil pero no imposible: si bien el contrato lo dice claro, tu abogado puede alegar responsabilidad solidaria y tratar de hacer un arreglo con el dueño de casa.

Lo más importante es que todo debe estar escrito en el contrato de alquiler.

Caso 2: Vives en un piso compartido, ahora estás en el paro y debes el pago del mes pasado. El casero quiere obligarte a dejar el piso inmediatamente. Tienes un contrato firmado, pero es de hace seis años y duraba sólo uno. Luego, fuiste resolviendo de manera verbal. Si es tu caso: solo pueden echarte si hay orden de desalojo o desahucio. Deben entregártela personalmente. Mientras buscas la manera de pagar, consulta a tu abogado.

Caso 3: Alquilas una habitación, no pagas un alquiler de vivienda. ¿Te corresponden los mismos derechos y deberes que a un inquilino común, que alquila vivienda completa? No necesariamente. Debes fijarte qué dice el contrato que has firmado: lo mejor es establecer un contrato de forma individual que acuerde las cláusulas oportunas (por ejemplo, no hacerte responsable si un vecino de otra habitación no paga la suya).

Seguros

Hay compañías que ofrecen seguros para quienes son propietarios, quieren poner su piso en alquiler y desean asegurarse que el futuro inquilino pagará. Es decir, es una garantía para los arrendadores.

¿Qué cubre el seguro de alquiler? Puede variar según la aseguradora, pero en general incluye una póliza por 24 meses de alquileres impagos, dos meses de expensas, un mes de impuestos y dos meses de servicios. A veces también incluye el monto de un mes de renta por eventuales daños a la propiedad

Para el inquilino es una barrera, sobre todo si, por ejemplo, tiene un trabajo temporal. Entre los requisitos de la aseguradora se pide el DNI, un contrato de alquiler y un contrato de trabajo de quien alquilará el lugar. No es obligatorio, pero muchos arrendadores lo prefieren para cubrirse las espaldas.

En algunos casos, los dueños ponen en el contrato una cláusula que te obliga a contratar un seguro contra terceros. Esto puede incrementar un poco lo que pagas de alquiler.

Para más información, consulta la ley de arrendamientos urbanos.

MAP & Asociados pone a tu disposición su equipo de asesores y abogados, a los que puedes consultar cualquier duda relacionada con el alquiler o compra de vivienda, como por ejemplo la reclamación de plusvalías municipales para ventas con pérdidas de valor.

Trámites online para certificados y seguros

Algunos de los trámites más engorrosos -en materia civil y de ciudadanía- puedes ahorrártelos si los gestionas por Internet. Te damos una lista de los más frecuentes y de utilidad, que puedes hacer desde tu ordenador.

Los certificados de matrimonio, nacimiento y de defunción puede solicitarlos cualquier ciudadano y te serán necesarios para, por ejemplo, abrir una cuenta bancaria, obtener un crédito, pedir una reparación por la ley de Memoria Histórica, inscribirse en una beca.

Los tres pueden pedirse por internet aunque ninguno posee certificado digital. Todo se hace en la web de gobierno electrónico del Ministerio de Justicia.

Hay otras opciones telemáticas que resultarán de interés para ti pero deberás informarte y asesorarte con tu abogado. Por ejemplo, el recurso contra resoluciones y decisiones de los encargados de los registros civiles. Es un escrito por el cual objetas decisiones del registro civil y que permite revisar sus actos por la Dirección General de los Registros. Esto es más complejo, por eso recomendamos asesorarte con tu abogado de confianza.

Otro documento que resulta de interés y puedes tramitarlo desde casa es una solicitud de nota informativa sobre contrato de seguro de fallecimiento. ¿Para qué? Pues para saber si la póliza del seguro de vida o por fallecimiento que tienes tú o el interesado (ejemplo, tu madre, a quien le haces el trámite están recogidas en el Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento.

También te será de utilidad si necesitas obtener un pasaporte. Si bien el trámite es personal, el procedimiento es que debes, en primer lugar, pedir una cita. Lo puedes hacer por teléfono, personalmente y también por internet, en este enlace. Al menos el primer paso lo haces sin moverte de tu silla.

Hipotecas: cómo evitar el engaño con swap

Una de las quejas más frecuentes de los consumidores y usuarios son las reglas poco claras de los créditos hipotecarios.

En efecto, hace poco se conoció que unas 5.000 familias asturianas fueron afectadas por un producto de los bancos que viene atado a las hipotecas: el swap o permuta financiera.

¿Qué es un swap?

Se trata de un contrato complejo usado por las empresas o bancos para atar ciertas inversiones o compras a un tipo de interés fijo establecido.

No fue un producto creado para hipotecas, pero los bancos y cajas comenzaron a venderlo a sus clientes y referenciar todo con el Euribor. Es una manera que encontraron las entidades financieras para cubrirse la espalda si los tipos de interés crecen más de lo pensado.

Otras características

No aparece en el contrato ni en la escritura hipotecaria. Sí, en un contrato anexo con distintos nombres: swap, clip, IRS, bono clip.

El engaño ocurre que los bancos y cajas avisan sólo de los beneficios del swap pero no de lo perjudicial (es decir, lo que ocurre cuando el Euribor desciende).

En el caso de los asturianos, las organizaciones de consumidores denunciaron que los bancos que ofrecían este swap sabían que los tipos de interés iban a bajar en poco tiempo y cobraron a los clientes entre 3.000 y 5.000 euros anuales durante cuatro y cinco años.

¿Qué pasa con la hipoteca?

El producto swap vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido. No obstante, es poco útil y hasta un dolor de cabeza si se suscribe con un nivel alto de Euribor y luego la realidad muestra que va a la baja.

¿Qué hago si tengo una hipoteca y tiene suscripto un swap?

Averigua en el banco si es efectivamente así y consigue una copia del anexo del contrato de swap.

No pagues inmediatamente ni te dejes intimidar: consulta a una asociación de consumidores o usuarios específica, como Ausbanc o Afectados por clips Bankinter, si fuera tu caso. También puedes obtener información en la Unión de Consumidores.

Consulta con tu abogado para verificar las salidas legales que tienes. En MAP & Asociados somos especialistas en derecho bancario y podemos ayudarte entre otros, en asuntos como la reclamación por cláusulas suelo.

Miguel Ángel Pérez Villegas


Miguel Ángel Pérez es Abogado en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Graduado Social en ejercicio del Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Madrid, y Técnico Superior en Prevención de Riesgos Laborales en la especialidad de Seguridad en el Trabajo.

Como Director del despacho MAP & ASOCIADOS, asesora a empresas, particulares, e instituciones, ya que cuenta con una amplia experiencia en el Derecho Civil, Laboral, Mercantil y Fiscal, a la vez que en todo lo relativo a Tráfico y Responsabilidad Civil, así como en el ámbito societario, financiero y del mercado de valores. Interviene en fusiones, adquisiciones, y financiación de proyectos, aconsejando a la par en planificaciones fiscales. Además media en el asesoramiento y constitución de sociedades deportivas, así como de clubes tanto elementales como básicos de ámbito deportivo.

Miguel Ángel Pérez desde MAP & ASOCIADOS, pone al servicio de sus clientes la experiencia y capacidad de los profesionales que componen su plantilla (Abogados, Graduados Sociales, Economistas, etc.), proporcionando un trato meticuloso tanto en el área dedicada a la Empresa en lo relativo a la consultoría fiscal, laboral, contable, etc. así como en el ámbito jurídico en cualquiera de las Áreas del Derecho, contando con expertos Economistas y Abogados colegiados.
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